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房地王小客服
 
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房地王小客服 » 2016-03-21 10:55:58

[房地王/盧振池報導]

 

房東出租的房屋如果因為承租人的過失,而造成房價的損失,那麼承租人是不是要負起賠償的責任?任何人的第一個感覺,當然是「肯定的」!但是台北地方法院最近有一個判例就不是這樣判決,引起廣大出租市場及房東的關注。深究這個案例的其中原因是有許多「特殊」情況,並不是全部一體適用,所以值得房東、房客多多留意。

 

案例是一位知名主播在租屋處自殺身亡,使得這間出租的房屋變成了凶宅,房東有鑑於自己的房屋價值因為凶宅而減少,加上房客已經往生,因此向房客的法定財產繼承人-配偶及父親要求賠償房價減損的損失,共約600萬元。

 

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▲出租房屋當包租公,必須承受其中不小的風險。(圖中房屋並非此案例)

 

法界人士表示,如果法院判決房客的確要為這間房屋的價格減損負責,而房客又已經往生時,並不代表房客賠給房東的賠償金就不必給了,而是變成房客的「債務」。基於民法上財產繼承人必須繼承財產,也要一併繼承「債務」的條文,因此房東向這個房客的直系血親及配偶,要求負起賠償責任是合情合理的。

 

第一 有無「過失責任」

然而,法院在此案例中判決房東敗訴、房客的親屬免賠,倒不是因為「債務一併要繼承」的緣故,而是基於民法上的「過失責任」論調所做出來的判決。什麼是「過失責任」?簡單來說就是,一般人因為自己的行為導致別人的損害(包括財產、名譽)時,必須負擔賠償責任。

 

過失責任 無過失責任的差異

項目 過失責任 無過失責任
基本意義 造成他人的損害,就要負擔賠償責任 不論是不是出於故意或過失行為,都需要負責
附加意義 但是如果並非故意或沒有過失,則不必負賠償責任 法院可以視非故意或無過失的情況,酌量減少賠償責任
適用之處 民法 消費者保護法

 

而這裡所說的「一般人」必須是「身心需健全,有行為能力的人。相反的,如果不是出於自己的過失或故意,也已經善盡注意的義務卻還是造成別人的損害時,也不必負擔賠償的責任。這個案例就是因為法院認定,這名往生者在生前就服用了大量的藥物,已經沒有能力辨識個人及周遭情況的利弊得失,屬於「非故意、也沒有侵害他人權益的過失」,所以判決不必負擔房東的賠償損失。

 

第二 實際損失在哪裡?

另一個法院判決房東敗訴的原因則是,房東說房子變成「凶宅」,已經造成房屋價值的減損,但實際上因為房東還沒有賣出房子,無法舉證房子的售價已經真正下跌造成了自己真正的損失,再加上法院認為房價的下跌和房市景氣、政策、人為操作等多重因素也有關係,不一定就是此事件造成的。

 

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▲法院對房市各項糾紛常有不同的判決,民眾只能多做功課。

 

由以上的法院論點可知,任何與房市交易或相關的損害賠償,當事人最好要提出實際的損害證明,儘可能保留所有支出或成本的單據,還要有利害得失的關聯性(甚至曾有法院認為「凶宅的鬼魅之說」屬無稽之談的案例),才容易爭取到法院的認同。

 

 

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