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房地王小客服 » 2016-03-22 12:00:44

[房地王/胡兆陽報導]

 

租屋專法」來了!最近有立法委員正推動針對國內租屋市場的專屬法律,也就是大家常說的「租屋專法」,其中參酌了不少國外行之有年的法令條文,一旦實施之後,將會對國內的租屋市場帶來重大的影響,不論現在想要逢低購屋當包租公、包租婆的人,還是打算等房價再跌、現在先「以租待買」租屋客,都要事先暸解這個法案。

 

租屋

▲以後有了租屋專法,國內的租屋市場將會更有制度。

 

目前國內的租屋市場裡,的確沒有一條專門的法條來管理租屋市場的大小事項,如果房客房東出現租屋糾紛,大多是透過「房屋租賃契約書」的約定事項,再訴諸民法來解決爭議。但是在國外,由於「租屋」的行為相當普遍,政府也很早就鼓勵民眾以租屋代替購屋,所以類似這種「租屋專法」用來維護房東、房客權益的法案早已行之多年。

 

目前租屋專法的條文重點大致包括:

一、適用房屋稅率

房東出租給無自用住宅房客的房屋,本質上也如同自用住宅,所以其房屋稅的稅率可以比照自用住宅房屋一樣,享有稅率的優惠,希望以此提升房東出租好房子的誘因,並達到提高出租房屋品質的目的,這一點對多數的房東而言是相當受惠的條文。

 

租屋專法草案內容及現況比較

項目 草案內容 市場現況
租屋糾紛 以專法解決 契約糾紛民法判決
租金所得稅負 房東逃稅將重罰 私下與房客規避稅負
租金調漲 須隨期間內消費者物價指數做連動 由房東決定
租期延長 房客可要求延長租約(最多2年) 由房東決定
租屋實價登錄 租約成立30天內向內政部申報 無此機制
保障弱勢住戶 中低收入戶繳不出租金,房東不得解約,可由住宅基金資助 無此機制

 

二、防堵房東逃稅

有「胡蘿蔔」也要有「棒子」,專法中規定出租房屋所衍生的稅負,都要由房東自行負擔,不可透過租屋契約裡面的約定,由房客繳納、或是利用「減少租金、要房客不得在租屋內設立戶籍、請領租金補貼」等方式規避稅負,違者最高將被處罰20萬元罰金。不過,上述的情況在國內租屋市場由來以久,如果房客不提證據檢舉,很難阻止房東的違法行徑。

 

三、租金實價登錄及調整規定

房東不可以隨意調漲房租,必須隨著一段期間內的國內消費者物價指數 (CPI)做連動,換言之,如果消費者物價指數是跌的,租金還要跟著下降(租約成立30天內要向內政部申報,相關資訊公開在「實價登錄」網站上)。這項規定在租屋風氣盛行的歐洲各國非常普遍,對房東、房客也算得上是公平的條文,但是如果「房租實價登錄」資訊做不確實、或是房客不配合,恐怕難以改變房東調漲房租的事實。

 

租屋市場

▲政府規劃未來租屋市場的空缺、租金等行情資訊也會刊在實價登錄網站上。

 

四、租約延長規定

租約到期前,房客可以要求延長租約(最多2年),房東如果沒有正當理由或沒有要自用,不得拒絕房客的要求。但是「正當理由」以及房東事後的處理房屋的行為很難被約束,所以執行上會造成不少爭議。

 

但不論如何,這次立法委員提出的租屋專法名稱為「自用住宅租賃法」草案,裡面立法的精神主要是站在維護房客的權益,看似對房東不是很有利,然而「以法案保護房客權益」會刺激民眾租屋的意願、更加活絡租屋市場,對房東或租屋的投資市場而言也是好事一件,而且現在法案還沒有正式通過,許多爭議的條文可望刪除或修改,對房東有利的條文也會再增加,因此對國內房地產市場將會產生更多層面的助益。

 

 

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