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房地王小客服 » 2016-04-06 11:02:13

【房地王記者/邱和珍報導】

這兩年因油價不振,全球股市出現劇烈震盪現象,就連一向被分析師視為優質股票的IBM、Google、蘋果、微軟、亞馬遜等公司股價,也紛紛受到波及。儘管股市好壞與房市並無直接關係,但當股市波動過大時,也往往意味著整體經濟將出現不穩。如果你是投資人,該選擇哪一種投資工具,才能在詭譎混沌的局勢中,安然渡過?

 

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跌宕起伏 膽戰心驚

根據統計數據顯示,當景氣好轉時,股票年投資報酬率可達12%,但如果景氣不佳,也有可能變成負10%。儘管股票擁有投入資金小及獲利性高的優點,卻也容易受到經濟因素影響而引起股價波動,所以投資股票必須格外小心。

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另一個可以考慮的投資途徑則是,選擇人潮多且租金高的好店面。相較於其他投資工具,買一個金店面,除了可享有年投資報酬率3%~4%之外,就連風險度也比投資股票來得低;只不過,投資店面至少要耕耘10年,才能嚐到甜蜜的果實。

 

北市最貴金店面 單坪月租金2萬2

台北市東區商圈經歷30年時間,因聚集太平洋SOGO百貨、微風廣場、錢櫃KTV、誠品書店等知名連鎖業者,如今已成為本市最熱鬧的商圈之一。如果以當年物價水平計算,東區商圈每坪租金頂多幾百元,與今天高單價店面租金動輒2萬2起跳,簡直不可同日而語。可見一個商圈從形成到繁華興盛,都要經過漫長歲月,才能開花結果。

 

台北最貴店面
▲台北市最貴店面坐落於東區商圈頂好超市附近。   圖片來源:房地王

 

 

根據實價登錄資料,六都中的金店面平均坪數為20.15坪,其中不乏10坪以下的小店,例如桃園市中壢市元化路靠近威尼斯影城及太平洋SOGO百貨附近,一個不到4坪的店面,單坪月租金就要1萬1,堪稱桃園市鑽石店面。

北台灣單坪租金最貴的店面幾乎都位於百貨商圈內,但是台中市最貴的金店面卻是位於逢甲夜市的文華路上。雖然該路段只有8米寬,但因攤販小吃及小型店家密集,逐漸成為逛街人潮最多的地區,也使得店面租金水漲船高,有的單坪月租金甚至高達1萬5,貴的嚇人。

 

租金
▲台中市文華路雖路寬僅8米,卻是本市店面租金最高的A級戰區。  圖片來源:房地王

 

分析六都金店面的特性,絕大多數是位於聚客力強且擁有龐大消費商機的熱門地段,例如台北市最貴單坪租金就位於太平洋SOGO百貨商圈內,因緊鄰捷運站,加上潮流小店櫛比鱗次,使得20至35坪左右的店面,成為最熱門的投資標的。

 

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比起投資住宅或套房,投資店面少則百萬,多則千萬,是一筆為數不小的投資;但就長期來說,卻也是一筆可觀的財源。然而,為了降低投資風險,有必要在作出任何投資之前,充分了解投資陷阱。

 

養店面3要訣

首先,應了解該店面所處的商圈,是一個有規模且持續發展的商圈,或是一個已步入衰退的没落商圈?基本上,只要是成熟繁榮的商圈,本身都有一定的消費規模,以支撐整個商圈的經濟。有了人流以後,接下來捷運站、自行車站、公車站等交通公共設施就會應運而生,形成一個交通便捷、商店林立的商圈。

 

商圈
▲與城市發展一樣,商圈須經歷漫長歲月,才能成為人氣保證。  圖片來源:房地王

 

一般來說,位於市區熱門地段的店面都非常昂貴,但如果是位於重劃區新興地段的店面,價錢可能只有市區的一半,是一個值得考慮的選項。由於一個商圈從形成到可以吸引龐大消費者,須經歷10年至20年的發展,因此,如能將投資店面當成長期經營,耐心等待周邊交通路網逐步到位,商圈聚落逐漸形成,即可在未來獲得較高的報酬率水準。

最後,與其投資窄長形的店面,不如投資寬門面的店面。就坪效來說,大門面的店面,可藉由分割成數個單位後,再分別出租出去,以獲取更高租金。例如,未分割以前,每坪租金8千元,倘若40坪,每個月可獲得32萬的租金。如果是分割成3個店面,每個店面約13坪,每坪租金1萬元,每月可從這三個店面獲得39萬租金,租金坪效顯然高於未切割前。

總之,不論是投資精華地段或新興地區的店面,都必須廣泛地蒐集相關資訊,同時研究商圈消費人口及商店數量變化,如此才能立於不敗之地。

 

 

 

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