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房地王小客服
 
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房地王小客服 » 2016-04-08 11:06:20

[房地王/胡兆陽報導]

 

最近政府為了拉升國內的內需經濟,陸續釋出對房市有利的政策,例如解除房貸管制禁令、調降利率,使得房屋交易移轉棟數有增加的情形,連許久不見的看屋人氣也有回籠的現象,業界開始樂觀預期是不是房市景氣最壞的情況已經過去了,接著就可以等待景氣從谷底慢慢回升的時程。

 

不過也有另一派的論點認為,房市景氣還沒有到谷底,現在政策面給了鬆綁房貸管制禁令,只不過讓賣方態度不再軟化,如此一來將會拉大買賣雙方對價格認知的差距,成交價不下修反而讓成交量繼續萎縮,進而拉長了房市「軟著陸」的時間,房市的谷底將會更晚來臨。

 

房市

▲業界認為房市的谷底已經快過了,學界則認定還早呢!

 

其實回顧前幾波國內房市的景氣變化,分別在民國79年、86年、92年左右的房市景氣走到了谷底,當時的市況都有發生以下幾點的情況,因此「鑑古知來」,要觀察目前房地產市場是否已經走到谷底?大家不妨自己對照看看:

 

一、豪宅房價跌夠了沒?

以前的房市其實不是很流行「豪宅」的名稱,頂多稱為「高總價住宅」,而房市走空頭趨勢時,高總價住宅的成交價、成交量一定是慘跌的。4月最新實價登錄揭露位在台北市仁愛路上的豪宅指標-「帝寶」社區成交價為每坪275萬元,比最高價時大約下跌了8%,如果你覺得豪宅價格還沒跌夠,那麼房市的谷底應該還沒來到!

 

豪宅"

豪宅價格上漲時被認為不具參考價值,但是下跌時卻常被拿來討論。

 

二、買賣議價空間變化如何?

房市如果走到「買方市場」時,房屋買賣的議價空間當然會變大,房價跟著下修,但是多少才叫做「大」?每個人的心中各有一把尺,如果想購屋的民眾發現周邊的房價有跌不下去、砍價開始有砍不下去的情況時,房價的谷底行情可能就已經悄悄要離開了。

 

三、舊案更名的情形多不多?

一個預售建案會「舊案更名」重新再推出,代表之前的案子推出後賣得很差,建商的資金有限、不能「先建後售」,所以只好換個案名、繼續推出來賣。如果隨處可見這種情況,代表房市景氣很差,谷底也就不遠了。

 

建案

▲房市走入空頭時,要留意建案會不會蓋了一半就蓋不下去了。

 

四、帶建照的案子賣給同業

房市有沒有走到谷底?問建商最清楚!但是建商不會承認、也不會告訴你,正所謂「嘴巴不老實,動作卻很誠實」,所以除了「舊案更名」重推,有的建商會直接把建案賣給同行,這就表示房地產「無利可圖」業者不玩了,如果這一類的情況很常發生,那麼房市的谷底也就不遠了。

 

五、退票、倒閉風潮肯定是谷底階段

最後,如果建案降價也賣不掉、同業也不接手,建商營運陷入困境換來的就是支票被退票、或是只好關門大吉,這種業者倒閉風潮頻傳之際,肯定就是房市的谷底階段。

 

 

 

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