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linlinyi
 
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linlinyi » 2016-07-26 15:27:00

[房地王/胡兆陽報導]

 

最近你有沒有時常接到銀行業者打電話來促銷「各式貸款」?銀行業者表示,自從去年第3季中央銀行開始每一季調降金融市場利率、實施寬鬆國內貨幣政策之後,金融業又開始陷入「錢滿為患」的情況,於是沈寂一段時間的電話行銷方案又再度出籠,放貸對象則是鎖定一筆固定資金運用、或是高額借貸的房屋貸款一族。

 

房屋貸款

▲金融市場利率不斷下降,銀行業想辦法要把閒錢放貸出去。

 

然而,俗話說:「借錢容易,還錢難!」不論是趁此時機要借入固定資金當做購屋自備款,還是房貸族想要轉貸降息的民眾,都要事先精打細算一番,才不會表面上似乎圓了購屋美夢、省了利息錢,實際上卻是多付了其他費用給銀行。

 

實質利率仍高

目前銀行業者主要推出的「電話行銷貸款」業務,首推個人信用貸款,其次是房屋貸款轉貸,以及房屋貸款增貸等業務。在個人信用貸款方面要注意的是,不該拿此信用貸款做為輔助購屋的自備款,原因倒不是「貸款額度不足」,目前銀行的個人信用貸款額度小至5萬~10萬元,大到100萬元(經商周轉者)以上的額度,銀行都可能借你,問題在於「利率」及「還款期限」。

 

信用貸款

 

▲信用貸款不適宜用來輔助大筆金額的房屋自備款。

 

以信用貸款的利率而言,銀行業者不會以外界認為的10%以上(信用卡借款甚至更高)高利率來行銷,而是打出「2.4~3.6%」的低利率來搶客,標榜此種借款利率拿來當「購屋第一桶金」都划算。然而,這種信用貸款都要外加手續費或是帳戶管理費、徵信費,這些費用再加上信用貸款的利率才是實際的貸款利率,業界稱為「總費用年百分率」,往往已經高達4.8~7%左右的水準,拿來購屋一點也不划算。

 

信用貸款與房貸的差別

比較項目 信用貸款 房屋貸款
利率 較高,4~10%以上 較低,約1.8~2.2%
用途 短期資金周轉 長期購屋資金來源
還款期限 最多5年 最長可達40年
額外費用 可能有手續費、帳戶管理費、徵信費 帳戶管理費
貸款額度 較低,5萬~100萬 較高,購屋總價6~8成
抵押品 無需抵押品 需房屋做抵押
適用族群 投資、急用資金者 購屋族群

 

還款期限太短

此外,真正的「購屋第一桶金」應該是依靠自己多年儲蓄或投資所累積的資金,或是來自親友的「無息」支助,以後才沒有還款的壓力;如果購屋資金是來自於這種信用貸款,最長的還款期限也只有5年左右,所以日後每個月要償還本金加利息(信用貸款無法享有「只繳利息、不繳本金」的還款寬限期)的金額將會相當龐大。

 

房屋貸款

▲買老屋、新屋都行,重點在於衡量自己每個月房屋貸款的還款能力。

 

就以借款46萬元、還款期間為4年、年息約4.6%為例,每個月要償還給銀行的本金加利息就要10,260多元,而且此種貸款都是採用固定利率,不會因為中央銀行再次宣布調降利率,借款人就跟著少繳貸款利息。要是以此當自備款、買了房子,後續每個月還要再繳大筆的真正房屋貸款,恐怕只有房市的投資客在多頭行情時才會這樣做,實際上應該沒有多少個家庭可以承受得起這樣的購屋壓力。

 

 

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