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房地王小客服
 
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房地王小客服 » 2016-08-17 11:41:44

[房地王/盧振池報導]

 

隨著土地銀行、合作金庫等公營銀行一個、一個投入「以房養老」的市場之後,民營銀行眼見台灣人口老化的趨勢越來越明顯,以及「以房養老」的商機也越來越大,預計下半年也有1至2家的民營銀行要推出自己的「以房養老」業務。

 

站在購屋民眾的立場來看,辛苦打拼一輩子的「房子」在屋主老了之後,還能提供自己最需要的退休金,這麼好康的方案也就可以增加更多年輕人購屋的意願及動力。然而問題是,現在應該要買多少錢的房子?才能讓自己年老之後,每個月領到足夠的退休金?

 

房地產

▲房地產可出租、可自住、可增值,還可以當退休後的養老金。

 

要回答這個問題之前,一定要先假設房價將來是「持平」不漲不跌的。銀行業者表示,現在主要購屋的年齡層普遍在35~45歲之間,但是銀行大多規定「年滿60~65歲」才能申辦「以房養老」業務,兩者之間還有20多年的落差,房價是漲、是跌?幅度有多大都沒人知道,因此還是要以「購屋原價」做為計算基準比較妥當。

 

其次,要先搞懂銀行業者計算「以房養老」的月領退休金是怎麼算出來的?各個銀行大致的做法如下:

 

  1. 先將準備辦理「以房養老」的房子拿來鑑價,假設鑑定價格是總價1,000萬元。

 

  1. 以房養老」稱為-逆向抵押貸款,除了限制申辦的年齡,銀行還會限定「以房養老」的逆向抵押貸款年期,也就是按月領取養老金的年限,通常是30~35年,但是實際上是用「年齡+貸款年期」不得超過90~95年來規範。

 

勞工退休金與以房養老金比較

勞退新制 勞保年金 以房養老甲案例 以房養老乙案例
年資計算 以30年計算 平均27.6年 30年 30年
數字計算基準 平均月保薪資3.5萬 平均月保薪資3.5萬 總價1,000萬元房子 總價2,000萬元房子
月領金額 8,048元 1.6萬元 約1.6萬元 約3.2萬元
額外支出 需扣除利息 需扣除利息

資料來源:勞動部、房地王整理

 

  1. 以房養老」貸款的成數受制於退休者居住的屋齡普遍較舊的緣故,所以成數比一般的房屋貸款還低一些,大約是6~7成。假設是6成,那麼以前述例子就是逆向抵押貸款600萬元,注意:這600萬元是包含利息在裡面的額度。

 

  1. 以領取30年(360個月)的「以房養老」年限為例,600萬÷360個月=每個月可以領到1.66萬元。但是領了以房養老金之後,銀行就要開始向你收利息,並且從養老金的額度裡扣除,所以實際上每個月平均可以領到的以房養老金大約是1.6萬元。

 

以房養老

▲買到增值性強的房子,日後以房養老的效益也會越大。

 

換句話說,年輕時如果咬牙買下地段好、增值性高、總價1,000萬元房子的民眾,退休時房價若是如願增值一倍到2,000萬元,就可以申請到3.2萬元的以房養老金,又同時解決了年老居住的問題,真可謂一舉兩得!

 

 

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