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房地王小客服
 
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房地王小客服 » 2016-10-20 13:55:05

[房地王/盧振池報導]  

時序進入10月份,又來到房地產市場裡的年底建案交屋期,此時交屋的民眾除了辦理驗屋、產權登記等事項之外,最重要的工作就是選擇一家好的銀行來申辦房屋貸款。然而,大部分的民眾都只記得要挑選房貸利率較低的銀行,卻疏忽掉找個適合自己的「房貸還款方式」也是很重要的事。  

買房子▲買房子的負擔不小,除了找利率低的房屋貸款,還要選擇適合自己的還款方式。  

目前銀行提供給購屋者繳交每個月的房屋貸款,依據還款內容的不同而有兩種不一樣的方式,第一種是每個月要償還的「房貸本金」金額都是一樣的,所以稱為「本金平均攤還」法。   例如小張申辦房貸借款500萬元、還款年限20年(每個月一期,共240期)、年利率2%,採用本金平均攤還法,第一期的房貸繳款金額是29,166元,其中房貸本金是20,833元、利息是8,333元。到了最後一期的繳款金額就成為20,938元,利息費用只占了35元。  

 

前幾年的房貸壓力較重

從小張的例子可以看出,選擇「本金平均攤還」的最大好處是房貸利息的總額可以少繳一些(因為一開始小張就繳了比較多的房貸本金),而且往後每個月繳交的房貸金額會越來越少(因為房貸本金不變、利息卻變少了)。不過缺點是,小張初期的房貸繳款壓力會比較大,所以本金平均攤還法適合財務能力較為寬裕的家庭或個人。  

兩種不同房貸還款方式的比較

比較項目 本金平均攤還 本息平均攤還
第一期月付金額 29,166元(含利息8,333元) 25,294元(含利息8,333元)
10年後月付金額 25,000元(含利息4,167元) 25,294元(含利息4,582元)
最後一期金額 20,948元(含利息35元) 25,340元(含利息42)
總利息支出 100萬4,183元 107萬606元
優點 可省下不少利息 金額一致有利理財規劃
缺點 初期房貸壓力較大 總利息支出較多

 

註:以房貸500萬元、年限20年、利率2%為計算基準   第二種是每個月要償還的「房貸本金+利息」總金額都是一樣的,所以稱為「本息平均攤還」法。例如小陳申辦房貸借款500萬元、還款年限20年、年利率2%,採用本息平均攤還法,第一期的房貸繳款金額是25,294元,其中房貸本金只有16,961元、利息是8,333元。到了最後一期的繳款總金額仍舊不變,頂多把剩餘除不盡的尾款全部繳清。

  房屋貸款▲如果不善理財,不如早一點把錢多還一些在房屋貸款上。  

從小陳這個例子可以知道,採用「本息平均攤還」方式的每個月房貸金額,初期會繳給銀行較多的利息錢,隨後才會繳出越來越多的本金,所以缺點是繳出去的總利息金額一定比「本金平均攤還法」高,以小張和小陳的例子來看,就相差了近7萬元。  

 

選適合自己的比較重要

但是由於「本息平均攤還法」初期每個月的房貸金額比「本金平均攤還法」低,繳款金額也是每個月都很固定,因此適合財務能力相對不足、或每月薪資收入較穩定的購屋族群,也成為目前國內絕大多數民眾採用的償還房貸方式。其實,這兩種還款方式各有利弊,不必隨著別人的情況而改變自己的選擇,畢竟每個月的房貸是自己在繳的,不是嗎?   

 


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